平均地權條例三讀 整頓房市4大現象一次看
2023-01-11

平均地權條例三讀 整頓房市4大現象一次看

立法院會今天三讀通過平均地權修正條例部分條文,瞄準預售屋轉售炒作行為等加計重罰,其中更是建立私法人購買住宅採取許可制,市場預料將衝擊豪宅市場,有學者也認為,修正條例上路後,將掀體質不良建商倒閉潮;政府整頓房市亂象,整理專家、學者點出4大現象一次看。

立法院今天三讀通過平均地權條例部分條文,修法5大重點包括限制換約轉售、重罰炒作行為、建立檢舉獎金制度、建立私法人購買住宅許可制、解約申報登錄等。當中備受關注的是預售屋限制換約轉售、建立私法人購買住宅許可制,另外,建立檢舉獎金制度也讓專家擔心可能出現檢舉氾濫、浪費行政資源的情況。

一、預售屋限制換約,有助於預售屋與成屋價差縮小。

根據修正條文規定,簽訂預售屋或新建成屋買賣契約後,買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親,或符合內政部公告的特殊情形,例如簽約後因非自願失業等重大事故,並經地方政府核准外,不得讓與或轉售第三人,建商也不得同意或協助契約讓與或轉售;違規者將按戶(棟)處罰新台幣50萬至300萬元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出,平均地權條例修法通過後,自住買家將會轉向成屋市場,預售屋降溫,對應成屋搶手,將會拉近兩者的價格差距。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨則指出,限制換約的優點是可以遏止炒作,但其實負面影響不少,例如一般民眾如果臨時有資金需求,賣屋變現的手續變得繁雜,使民間需求無法即時被滿足;對於私法人來說,因應市場現實操作的空間也因此被限縮。

二、推案型態轉向成屋,高槓桿型建商可能淡出預售屋市場,體質不良建商恐掀倒閉潮。

張旭嵐指出,成屋推案無法在工程期間銷售回收資金,建商的金流需求龐大,對財力有限的建商較不利,修法過後,預售屋限制轉售,勢必影響民眾購買意願,因此採高槓桿操作的中小型建商,預料將在修法後逐漸淡出新案市場。

前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰則指出,當前利率偏高,金流較緊縮的業者恐面臨「賣越多賠越多」,甚至交屋困難,預估將掀起體質不良建商倒閉潮、高槓桿投資者金流出現狀況等,後續問題不少。

三、設私法人購買住宅許可制,豪宅市場交易恐量縮。

平均地權條例規定,私法人買受住宅應檢具使用計畫,並經中央主管機關許可,同時限制私法人取得房屋後,於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。

台灣房屋趨勢中心統計近年每坪單價新台幣200萬的豪宅交易,發現2022年交易的27筆豪宅交易中,有13筆都是以法人名義購屋,等於將近半數買家都是高資產族,透過自有公司或是另外開設資產管理公司的名義,來購置房產。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為,私法人購置住宅採許可制對於豪宅買氣恐怕仍會造成衝擊,豪宅買氣來自2個部分,一個是本土的資金力量,一個則是海外回流的資金,若透過公司購屋的條件變更嚴苛,勢必會影響這些族群的購屋意願。

四、平均地權條例設檢舉獎金制,專家憂心恐被濫用。

平均地權條例明定,任何人不得散播不實資訊,影響不動產交易價格、透過通謀虛偽交易,營造熱銷假象、利用違規銷售影響或加價轉售,且明顯影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利。違者可按交易戶數,處100萬元以上5000萬元以下罰鍰,經限期改正但未改正者,並可連續處罰。

平均地權條例也建立檢舉獎金制度,民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為,可檢具事證向地方政府檢舉,如經查證屬實,將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。

徐佳馨認為,重罰炒作、建立檢舉獎金制度立意良善,前者有嚇阻作用,後者可協助官方進行「抓漏」,但目前政府尚未正面表列檢舉標準,就怕未來會出現檢舉氾濫、挾怨報復等情況,導致行政資源被浪費。