平均地權條例三讀 整頓房市4大現象一次看

立法院今天三讀通過平均地權條例部分條文，修法5大重點包括限制換約轉售、重罰炒作行為、建立檢舉獎金制度、建立私法人購買住宅許可制、解約申報登錄等。當中備受關注的是預售屋限制換約轉售、建立私法人購買住宅許可制，另外，建立檢舉獎金制度也讓專家擔心可能出現檢舉氾濫、浪費行政資源的情況。

一、預售屋限制換約，有助於預售屋與成屋價差縮小。

根據修正條文規定，簽訂預售屋或新建成屋買賣契約後，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或符合內政部公告的特殊情形，例如簽約後因非自願失業等重大事故，並經地方政府核准外，不得讓與或轉售第三人，建商也不得同意或協助契約讓與或轉售；違規者將按戶（棟）處罰新台幣50萬至300萬元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，平均地權條例修法通過後，自住買家將會轉向成屋市場，預售屋降溫，對應成屋搶手，將會拉近兩者的價格差距。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨則指出，限制換約的優點是可以遏止炒作，但其實負面影響不少，例如一般民眾如果臨時有資金需求，賣屋變現的手續變得繁雜，使民間需求無法即時被滿足；對於私法人來說，因應市場現實操作的空間也因此被限縮。

二、推案型態轉向成屋，高槓桿型建商可能淡出預售屋市場，體質不良建商恐掀倒閉潮。

張旭嵐指出，成屋推案無法在工程期間銷售回收資金，建商的金流需求龐大，對財力有限的建商較不利，修法過後，預售屋限制轉售，勢必影響民眾購買意願，因此採高槓桿操作的中小型建商，預料將在修法後逐漸淡出新案市場。

前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰則指出，當前利率偏高，金流較緊縮的業者恐面臨「賣越多賠越多」，甚至交屋困難，預估將掀起體質不良建商倒閉潮、高槓桿投資者金流出現狀況等，後續問題不少。

三、設私法人購買住宅許可制，豪宅市場交易恐量縮。

平均地權條例規定，私法人買受住宅應檢具使用計畫，並經中央主管機關許可，同時限制私法人取得房屋後，於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。

台灣房屋趨勢中心統計近年每坪單價新台幣200萬的豪宅交易，發現2022年交易的27筆豪宅交易中，有13筆都是以法人名義購屋，等於將近半數買家都是高資產族，透過自有公司或是另外開設資產管理公司的名義，來購置房產。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為，私法人購置住宅採許可制對於豪宅買氣恐怕仍會造成衝擊，豪宅買氣來自2個部分，一個是本土的資金力量，一個則是海外回流的資金，若透過公司購屋的條件變更嚴苛，勢必會影響這些族群的購屋意願。

四、平均地權條例設檢舉獎金制，專家憂心恐被濫用。

平均地權條例明定，任何人不得散播不實資訊，影響不動產交易價格、透過通謀虛偽交易，營造熱銷假象、利用違規銷售影響或加價轉售，且明顯影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利。違者可按交易戶數，處100萬元以上5000萬元以下罰鍰，經限期改正但未改正者，並可連續處罰。

平均地權條例也建立檢舉獎金制度，民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，可檢具事證向地方政府檢舉，如經查證屬實，將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。

徐佳馨認為，重罰炒作、建立檢舉獎金制度立意良善，前者有嚇阻作用，後者可協助官方進行「抓漏」，但目前政府尚未正面表列檢舉標準，就怕未來會出現檢舉氾濫、挾怨報復等情況，導致行政資源被浪費。