老公寓坪數蒸發？ 一招破解「零公設」陷阱
全台房市吹起小宅風潮，無論預售、新屋坪數紛紛縮水，社區大樓還得再扣除高達30%的公設比，實際居住空間堪比「蝸居」；為了享受舒適的居住品質，不少購屋者轉向購買坪數實在的老公寓，中古屋市場不冷反熱，但公寓並非「零公設比」，其實樓梯間正是公設的一部分，只是和主建物面積合併計算，魔鬼藏在細節裡。
買房前得先看清楚「不動產說明書」，包括土地建物產權、房屋現況、相關稅費與周遭環境設施一目了然，其中，「產權調查表」會清楚註明主建物、附屬建物、公設及土地面積；而透過地籍圖與建物測量成果圖，則能夠分別了解土地大小面積以及建物是否具有增建等情形。
公寓看似沒有公設，豈料裝修時請設計師丈量，才驚覺權狀上的主建物面積竟縮水2~3坪，是許多屋主都遇過的不解之謎。事實上，樓梯間正是公設的一部份，中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，少數早期公寓梯間面積由建商自行吸收，但屋齡20幾年的公寓，樓梯和主建物合併計算，看不出實際面積；不過，透過測量成果圖可計算長、寬尺寸，再比對室內格局，多出來的部分就是梯間面積。
舉例說明，計算測量成果圖為90平方公尺，比對室內格局後，發現多出來的梯間面積為8平方公尺，代表隱藏2.42坪的公設面積，也就是說，權狀註明主建物有27.2坪，實際上室內坪數僅24.8坪，換算公設比約10%。
此外，老公寓的外牆也含在權狀坪數內，若和隔壁戶共用同面牆，則以牆壁厚度中心點計價；而邊間在面積上相對吃虧，外牆厚度得全部自行吸收，後續再丈量室內坪數，就會有落差。不過，江龍名認為，牆壁厚度對坪數影響不大，且邊間多一面對外窗，具採光、通風等優勢，居住品質較高。
雖然老公寓有看不到的坪數陷阱，仍具有高CP值，江龍明指出，受限於早期登記制度，部分陽台面積並未計入權狀，後續補登坪數瞬間多了2~3坪，房屋總價最高可增加200萬元；「老公寓為既定物件，只要地點對了，且結構、管線等問題不大，確實是抗跌保值的產品。」 |
