近日因許多實體店面倒閉，使得許多人將矛頭指向高租金造成，但租金真的是單一原因嗎？天時地利不動產顧問公司總經理張欣民認為，此事並非全然悲觀，未來商業模式將朝向「線上線下整合」、「無人店」、「高店租調整」等型態轉變，就如同「浴火鳳凰浴火重生」一般，短暫凋零後將有新的繁榮。

張欣民表示，在網購電商崛起、民眾消費習慣轉變的情況下，實體店面將死、已死的說法越演越烈，彷彿將被完全取代、毫無投資價值。他認為，其實還有很大的討論空間。

傳統消費習慣改變，衝擊著實體店面，許多熱鬧商圈路徑出現空置潮、特賣會，以及被娃娃機攻陷的情況，也讓許多人對於店面未來不樂觀，甚至一路唱衰。

張欣民指出，雖然實體店面存在諸多危機，但若轉向觀察零售通路的發展趨勢，會發現電商衝擊並非只有壞處，也衍生不少新商機。

一、 體驗經濟時代來臨

網路購物就是所謂的虛擬通路，再怎麼方便都是不真確的，消費者還是會擔心受騙上當。相對的實體通路---店面，民眾可以在店裡看得到摸得到商品，還可以試穿試玩，此一功能還是店面無法被取代的關鍵角色。

特別是隨著體驗經濟時代來臨，顧客重視感受滿足的程度，重視消費過程中的自我體驗，這更是虛擬世界所無法提供的，而實體店面的空間正是個最好體驗的場域，可讓消費者獲得更高的滿意度，同時也提高消費的意願度。現在很多手機店都提供潛在消費者自由體驗的空間，就是基於這樣的考量點。

二、 O2O虛實共構新零售時代

早在2014年之前，IBM就連續8年發表「未來5年5大創新科技」，預測未來5年內，可能改變人們工作、生活與互動方式的5種創新發展，其中一項就是智能購物。IBM當時認為實體通路將重新點燃消費熱潮，尤其在整合網路交易後，會讓實體通路更有競爭力，這就是近幾年很夯的「線上線下整合的商業模式」O2O（Online To Offline）。

特別是我們看到電子商務巨頭阿里巴巴、亞馬遜Amazon紛紛以購併方式跨足實體通路，想要一舉通吃虛與實的零售市場。此外，在國內到處可見的超商，近年來也逐漸發展出「網路購物、超商取貨」的另類O2O商業模式。這些都讓實體店面的發展潛力與商機，充滿更大的想像空間。

三、 無人店崛起

隨著人工成本的不斷提高，無人服務的商店已成為零售通路新的發展趨勢，國內超商已開始試驗無人店，近兩年快速崛起的夾娃娃機店，更是最典型的無人店，即使娃娃機店可能會退燒，相信其他類型的無人店很快的會出現，無人店提供一個商家可以存活下去的新經營模式，但前提還是要有間實體店面，這又給店面一線新的生機。

四、 過高店面租金可能調降

現在實體店面被看衰很大的原由是店租高漲，商家無力負擔房租因而紛紛歇業，這包括知名的金石堂城中店、永福樓、東區SWATCH店、音樂餐廳Brown Sugar等，但是在商言商，人潮即錢潮，除非是該商圈人潮不再，或是整個商圈轉移、衰敗，否則只要商圈蹺蹺板另一端店面租金願意適度調降，蹺蹺板另一端實際經營店面的商家有錢可賺，商家還是會再回到這些店面，房東願意讓利就能夠再創商圈一個雙贏的局面。

五、電商廣告支出日增

表面上電商的經營成本比實體店面低，所以可以對店面產生摧枯拉朽的破壞力道，但是隨著加入者眾，電商競爭益趨白熱化，其所需投入的廣告支出也是不斷的增加，在國內外都已有研究證實，不只是廣告支出增加而已，運費成本在實務上也是日漸沉重，相形之下又讓實體店面有一個生存空間。

六、電商運費成本提高

在電商平台上常常可看到業者大打「免運費」的訴求，但大家都知道羊毛出在羊身上，事實上免運費的成本還是要有人買單，要不是攤到貨物價格裡面去，就是就由業者自行吸收，根據市場上電商巨頭的內部統計，業者將貨品送到購物者手上，成本要比客戶到實體店購物昂貴許多，特別是一些小型電商，高昂的運費成本更是逐漸壓縮其獲利空間。

基於上述的這些發展趨勢與市場競爭態勢，實體店面與虛擬通路之間的戰爭，誰勝誰負還在未定之天，也或許兩者會相互擁抱，反而能創造更大的商機也說不一定。

哈佛商業評論所稱的 「全通路零售」（Omnichannel Retailing），或許就是指這種透過各種不同的通路或管道（實體店面、網站、Kiosk、電子郵件、社群平台、行動裝置、遊戲機、電視、聯網裝置）與消費者互動、建立服務關係的商業模式。

張欣民說，好友長富國際地產總經理鄭哲昇曾說過一句話「店面未來只會凋零或重生，但絕不會死亡。」他認為這句話足以充分表達他的想法。

在電商的夾擊之下，也許有不少實體商店會關門大吉，但也許有更多的新崛起的商業模式，又會在實體店面中一一誕生，就像各地熱鬧的商店街一樣，凋零只是暫時，重生與再繁榮仍然指日可待。