深度分析！實價登錄揭開實質稅率的神秘面紗
台北市政府地政局表示，不動產持有稅是房地所有者的持有成本，也是地方政府重要稅收來源，偏低的持有稅會影響公共服務的能量與水準，也可能助長囤房、炒房的現象。在探討不動產持有稅之合理、公平與效率時，房地租稅相關議題常以實質稅率作為衡量基準或研究對象，然而由於我國採房地分離課稅，加上資料取得限制，外界僅能以推估方式估算實質稅率。本文將以政府單位第一手實價登錄及課稅資料實際計算，揭開實質稅率的神秘面紗。
我國不動產持有稅採房地分離課稅
台灣的房地產稅可以分為三類，持有稅、交易稅與資本利得稅，其中持有稅相對具有稅收穩定、稅基廣闊及不易逃漏等特性，且與地方財政、公共服務或房地價格皆有連動，而相關議題探討常以持有稅實質稅率作為衡量基準或研究對象，以利分析或比較。
我國不動產持有稅制採房地分離課稅，即對土地及建築改良物分別課徵不同稅收，土地課徵地價稅，建築改良物課徵房屋稅，即便是房地結合體亦是如此。
然房地持有稅兩者於制度上存在許多差異，在稅基部分，皆由地方政府評價，其中地價稅稅基為申報地價，由所有權人以公告地價為基礎增減20％內申報，又公告地價每2年由地方地政機關調整公告；房屋稅稅基為房屋評定現值，每3年由地方稅捐稽徵機關評定。房地分離評價之制度設計，與市場交易計價習慣不同，亦存在估價技術盲點，及土地貢獻說或聯合貢獻說觀點疑慮，衍生諸多稅基評價問題，相關學術研究已有許多探討，在此不贅述。
在稅率部分，目前皆由中央政府統一規定，其中地價稅於平均地權政策架構下，為避免土地壟斷、促進土地利用，以各縣市為單位進行歸戶，採累進稅制為原則，部分考量政策目的採單一比例税制(如自用、工業用地……等)，房屋稅則採比例税制，另兩者於自用優惠稅率之適用規定亦不一致。
比較我國與各主要國家不動產持有稅制(表1)，各國多採土地建物合併評價與課稅。另觀察各國持有稅率之名目稅率，我國相較國外無明顯偏低情形，因此實質稅率的高低才是稅制問題的關鍵。
不動產持有稅實質稅率大公開
一般所稱實質稅率(或有效稅率)，為實際應納地價稅額與房屋稅額兩者相加，除以不動產市價所得到的比率。在實價登錄制度實施前，不動產市價不易掌握，且土地及建物分離課稅情況下，由於房屋評定現值並未公開，加以地價稅採累進稅率、優惠稅率適用認定等問題，讓稅額如何估算亦是難題，使得實質稅率的衡量更顯困難。回顧近年國內學者針對不動產持有稅實質稅率之研究，多為實價登錄前之交易案例，價格真實性較具疑慮，且由於取得資料之限制，應納稅額多以推估方式進行試算，包括彭建文等(2007)[1]利用台北市大同區和內湖區不動產實際成交案例，推估不動產有效稅率約在0.0886％到0.1304％之間；王宏文、曾彥閔(2013)[2]分析台北市及高雄市2007年交易個案，推估台北市及高雄市住宅的財產稅實質稅率平均數分別為0.066％及0.131％。
在實價登錄於2012年8月上路後，我國不動產價格透明程度已大幅提升，價格可信度高，為瞭解台北市不動產持有稅實質稅率，本局與台北市稅捐稽徵處合作，運用2016年實價登錄資料，並由該處依稅籍資料比對各筆成交案例2016年度地價稅及房屋稅應納稅額，計算2016年台北市平均持有稅實質稅率為0.1294％，該結果符合前述彭建文研究之實質稅率區間(較接近上限值)，優於王宏文、曾彥閔之推估結果。又綜合國內研究及台北市稅捐稽徵處實際計算結果，皆顯示我國不動產持有稅存在實質稅率低於名目稅率之情形。但經與各主要國家不動產持有稅實質稅率比較(表2)可以發現，因多數國家持有稅稅基以評定價格為基礎，與市價存在程度不同之差距，因此名目稅率與實質稅率亦均有所差異。我國實質稅率雖相較低於歐美國家，但和亞洲先進國家，如日本(東京)和新加坡相比，實質稅率相對接近，皆於0.1％~0.2％間，與澳洲(雪梨)相比，則相對較高。
稅制改革中央地方齊努力
經實際計算台北市不動產實質稅率，相較於部分國家確實略有偏低情形，然而實質稅率之高低，涉及稅基查估方式與評價水準、稅率設計、稅捐減免、優惠稅率適用所導致稅基侵蝕等相關問題，須從整體稅制全面檢視，進一步發掘問題之所在。此外，持有稅作為地方政府主要稅源，其課徵水準需與公共服務品質、社會福利制度等相互配合，相關檢討不宜以實質稅率多寡為單一考量。
我國不動產稅率為中央統一訂定，稅基為地方政府查估，為提升房地稅制合理性，地政局將持續精進地價查估作業，除努力推動地價區段細緻化、區段地價差異化，以落實量能課稅，同時合理調整公告地價及公告現值漸進達標，朝向合理土地稅基目標邁進。另因整體房地稅制涉及中央修法權責，地政局亦將透過積極參與內政部及財政部之「房地評價及稅制研商平台」，與中央協力探討房地稅基查估及稅制相關議題，未來將基於實務經驗持續提供意見，期能共同健全房地稅制，進而促進賦稅公平合理。(資料來源/台北地政第35期)
[1] 彭建文、吳森田、吳祥華(2007)，不動產有效稅率對房價影響分析-以台北市大同區與內湖區為例，台灣土地研究，33(1)：49-66。
[2] 王宏文、曾彥閔(2013)，台北市與高雄市住宅財產稅之比較：兼論兩市財稅努力之差異，政治科學論叢，56：119~156。
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