2019年商用不動產「這兩種」產品比較夯
台北CBRE世邦魏理仕2019年1月28日發佈《2019年大中華區不動產市場展望》，受到全球政治風險影響全球經濟波動、經濟成長速度放緩，加上中美貿易戰未解、中國經濟轉型誘發市場避險情緒高漲，投資人紛紛轉移投資策略，增加不動產部位的持分。此外，在經濟放緩的憂慮下，賣方採取較為彈性的價格態度，使得資產價格微幅下降，未來在穩健租賃需求支撐下租金可望微幅走揚，投資收益率將穩走緩升。世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示：「展望2019年，辦公室投資需求將由自用型買方主導，預估全年收益率可望上升微升至2.68％。此外，短中期工業地產需求將持續看俏。」
台灣不動產市場展望
據英國牛津經濟研究院(Oxford Economics)預測，在國內外需求穩定擴張的支撐下，2019年台灣GDP成長率將達2.1％。出口部分，由於全球經濟成長速度放緩，將使2019年出口總額成長趨緩，年增率預估為1.96％。雖然美中貿易爭端產生的不確定性將阻礙全球經濟成長，進而抑制台灣出口需求，但是部分製造業者在短期內有望受益於美中貿易衝突帶來的轉單效益。此外，台北市政府預計在信義基隆區推出兩筆大型開發案，可望吸引包括本土保險公司在內的多家業者投標。其中，世貿三館地上權招標案已受到投資人高度矚目，座落在信義基隆區核心地區，土地面積廣達4,860坪，考量市中心內可開發素地稀少以及辦公室市場需求強勁，預料將成為2019年指標性的投資案例。
展望未來，世邦魏理仕認為，台灣通貨膨脹溫和，經濟成長速度放緩，在目前低利環境延續的情況下，有利於本土企業購買自用型商用不動產。美中貿易衝突將持續衝擊全球經濟增長，並對台灣出口產生負面影響，越來越多在中國設廠生產的台灣製造業者，計劃將產線重新移回台灣，以避免節節升高的懲罰性關稅。世邦魏理仕台灣董事總經理朱幸兒表示：「觀察2018下半年投資交易可以發現，越來越多賣方採取較為彈性的價格態度，使得資產價格微幅下降，而在穩健租賃需求支撐下租金微幅走揚，使投資收益率略有回升。展望2019年，辦公室投資需求將由自用型買方主導，預估全年收益率可望上升微升至2.68％。此外，值得注意的是，受惠於政府加強對閒置工業土地的管理，以及美中貿易爭端引起的台商回流潮，預料短中期工業地產需求將持續看俏。」
在商辦市場部份，2018年台北A辦平均租金為新台幣2,705元/坪，年增率達2.53％，部分原因來自新落成大樓的租金水準高於市場平均行情。另一方面，面對租賃需求暢旺，信義基隆區的A辦房東對租金態度轉趨堅定，帶動2018年信義基隆區A辦平均租金年增2.56％，達到新台幣3,075元/坪。由於台北市中心優質商辦供給缺乏，使得少數租戶選擇遷往非核心地區，2019年非核心地區可望出現零星的租賃活動。值得注意的是，在非核心地區內目前興建中的商辦大樓，已收到多組來自市中心租戶的詢問，顯示非核心地區實惠的租金水準，對租戶仍具相當吸引力。
世邦魏理仕台灣顧問及交易部主管陳頌民表示：「隨著數個租戶陸續遷入2018年落成的新大樓，將帶動2019上半年淨去化量表現強勁；考量2019年未有新的A辦大樓完工，A辦平均空置率預料將在2019年底下降3.6個百分點，來到8.3％。此外，企業對於辦公空間需求維持樂觀，可望為2019年辦公室市場帶來穩定的租賃活動。而國際共享辦公室業對於進軍台北市場的興趣高漲，預料將在2019年強勢崛起，成為新興的租賃需求主力。」
中國不動產市場展望
中國經濟下行壓力和國際貿易不確定性持續，科技發展、消費升級、區域經濟和擴大開放政策將為商用不動產市場帶來新契機。世邦魏理仕預計，中國主要城市辦公室需求增長將放緩，核心區域韌性顯現，科技發展、靈活辦公空間，以及持續開放帶來的外資需求將帶來新的動能。零售物業在消費站穩的背景下供需持續旺盛，線上線下的整合深化，商場跨界功能也將進一步升級。倉儲物流供應有望提升，京津冀、長江三角和大灣區三大城市群市場需求將維持穩定增長。大宗投資市場交易金額2018年在外資投資快速增長的推動下創歷史新高，預計今年外資將持續活躍，內資投資熱度回升，資產端的供給也較為充裕。
投資市場部份，世邦魏理仕建議優先關注一線城市商辦市場中的增值型物業，租賃面基本穩健的二線城市也具有投資潛力，而位於核心商圈及其邊緣的老舊中小型零售物業將受益於靈活辦公空間、長租公寓等潛力行業的發展，蘊藏著物業改造更新及價值提升的投資題材。對於工業物流市場，除一線城市外，京津冀、大灣區等城市群的基礎建設提升，對區內的二三線城市也將是利多。 海外投資方面，世邦魏理仕認為2019年中資的跨境房地產投資將繼續受到抑制，自用以及物流、工業園區、醫療養老等和產業相關的投資值得長期關注。
商辦市場部份，經濟增長和貿易環境不確定性並未排除。世邦魏理仕預計全國17個城市的辦公室新供給可望突破千萬平方米，新供給總量預計較前一年小幅下降1.3％。在需求減緩與持續充沛的新供給相互作用下，國內主要城市2019年全年平均空置率預計將突破20％，二線城市平均空置率料將接近30％。 |
