老公寓坪數蒸發? 一招破解「零公設」陷阱
2019-11-11

老公寓坪數蒸發? 一招破解「零公設」陷阱


全台房市吹起小宅風潮,無論預售、新屋坪數紛紛縮水,社區大樓還得再扣除高達30%的公設比,實際居住空間堪比「蝸居」;為了享受舒適的居住品質,不少購屋者轉向購買坪數實在的老公寓,中古屋市場不冷反熱,但公寓並非「零公設比」,其實樓梯間正是公設的一部分,只是和主建物面積合併計算,魔鬼藏在細節裡。

買房前得先看清楚「不動產說明書」,包括土地建物產權、房屋現況、相關稅費與周遭環境設施一目了然,其中,「產權調查表」會清楚註明主建物、附屬建物、公設及土地面積;而透過地籍圖與建物測量成果圖,則能夠分別了解土地大小面積以及建物是否具有增建等情形。

公寓看似沒有公設,豈料裝修時請設計師丈量,才驚覺權狀上的主建物面積竟縮水2~3坪,是許多屋主都遇過的不解之謎。事實上,樓梯間正是公設的一部份,中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出,少數早期公寓梯間面積由建商自行吸收,但屋齡20幾年的公寓,樓梯和主建物合併計算,看不出實際面積;不過,透過測量成果圖可計算長、寬尺寸,再比對室內格局,多出來的部分就是梯間面積。

舉例說明,計算測量成果圖為90平方公尺,比對室內格局後,發現多出來的梯間面積為8平方公尺,代表隱藏2.42坪的公設面積,也就是說,權狀註明主建物有27.2坪,實際上室內坪數僅24.8坪,換算公設比約10%。

此外,老公寓的外牆也含在權狀坪數內,若和隔壁戶共用同面牆,則以牆壁厚度中心點計價;而邊間在面積上相對吃虧,外牆厚度得全部自行吸收,後續再丈量室內坪數,就會有落差。不過,江龍名認為,牆壁厚度對坪數影響不大,且邊間多一面對外窗,具採光、通風等優勢,居住品質較高。

雖然老公寓有看不到的坪數陷阱,仍具有高CP值,江龍明指出,受限於早期登記制度,部分陽台面積並未計入權狀,後續補登坪數瞬間多了2~3坪,房屋總價最高可增加200萬元;「老公寓為既定物件,只要地點對了,且結構、管線等問題不大,確實是抗跌保值的產品。」